不动产分割与合并的有关规定
1. 《民法典》第三百零三条：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。
第三百零四条：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
2.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条：……土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并按照规定办理过户登记。
3.《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条：有下列情形之一，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：……（四）同一权利人分割或者合并不动产的。
4. 《不动产登记操作规范（试行）》“9.国有建设用地使用权及房屋所有权登记”——“9.2变更登记”——“9.2.3申请材料：……（5）同一权利人分割或者合并不动产的，应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件。”
5.《不动产登记操作规范（试行）》“9.国有建设用地使用权及房屋所有权登记”——“9.3转移登记”——“9.3.3申请材料：……（6）不动产分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书。实体分割或合并的，还应提交有权部门同意实体分割或同合并的批准文件以及分割或合并后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果。”
6.《不动产登记操作规程》“7.3.国有建设用地使用权及房屋所有权登记”——“7.3.2变更登记”——“7.3.2.3申请材料：……（g）同一权利人分割或者合并不动产的，提交自然资源主管部门同意分割或者合并的文件或者补充合同等材料以及变更后的地籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等地籍调查成果。”
7.《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）：二、（七）完善土地分割、合并转让政策。分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。
8.《自然资源部关于开展不动产登记队伍作风常态化建设的通知》（自然资发〔2022〕144号）：三、（五）严格依法依规登记。……严禁违法违规办理登记，特别是涉及不动产用途变化、分割或者合并等情形，必须依据相关批准文件办理，不得以不动产登记代替审批管理。
9.《自然资源部关于进一步做好地籍调查工作的通知》：规范单元设定与代码编制。地籍调查以不动产单元或自然资源登记单位元为基本作业单位。应依据规划、审批等材料，设定不动产单元或自然资源登记单元，编制单元代码，并一致沿用。单元一经设定，不得随意分割、合并或调整边界，依据有关审批文件、合同等材料依法依规调整的除外。
10.《不动产单元设定与代码编制规则》“6.1（a）一幢房屋等建筑物、构筑物归同一权利人所有的，宜划分为一个定着物单元，如别墅、工业厂房等。”
11.全国已有多个地方出台不动产分割、合并的相关政策，进一步明确不动产分割或合并的申请流程和审核要点，如宁国市、九江市、临海市等，可参考借鉴。
不动产分割与合并的关键点
1.根据《不动产登记暂行条例》第八条“不动产以不动产单元为基本单位进行登记”，因此分割后的房屋必须具备独立使用功能（明确界限、独立出入口等）。
2.应符合土地出让合同的约定。若土地出让合同禁止分割、合并，则不允许进行分割或合并。若分割或合并后导致土地价值增加，自然资源部门应考虑是否需要补交土地出让金差价。
3.应符合城乡规划的有关指标（如容积率、建筑密度等），分割或合并后不得改变土地和房屋用途。
4.分割或合并后应符合结构安全、消防安全、环保安全等方面的要求。
5.分割或合并后不得损害有关权利人的合法权益，不得影响公共配套设施建设和使用。
6.应符合上级自然资源部门或地方政府出台的规范性文件要求。如工业项目、养老服务设施项目、停车场等，部委有出台文件规定“不得分割转让”，则不允许分割。
7.取得自然资源主管部门同意分割或者合并的文件。
8.关于不动产分割合并的审批部门：《不动产登记实务操作与案例解析》一书中，建议由自然资源部门所有者权益或利用处（科）牵头，会同规划处（科）出具不动产能否分割的批准文件。